买房为什么赚钱?(整理)

互联网这一行,凡事都喜欢带上KPI(关键绩效指标)。

买房也不例外,在买房这件事上,也有两条KPI:

1.价格要尽可能低;

2.杠杆要尽可能高。

为什么有这两个KPI?

买房这一行,不谈情怀,不讲梦想,只讲利益。要理解这两条KPI,先要明白另一个问题:

——为什么买房挣钱?对绝大多数人,你要是问他房价为什么涨,对方十有八九回答你是因为通货膨胀,纸币贬值。你要是再问他,买房怎么赚钱,基本回复就是买北上深房产,然后坐等房子涨价。普通人的理想生活,是每天工作三小时,回家沙发电视,刷刷微信,打打游戏,你要是问他如何赚钱,他是无论如何也想不明白的。为什么买房挣钱,如果不能弄明白这一点,就永远入不了“买房”的门。如果你注意观察这个世界上的有钱人,会发现他们都有一个共性:负债!

万达集团是如何成为首富的?真的不是靠卖房子挣您那点差价。据说万达每成立一个新项目,就会成立一个新公司,然后拿这个项目去银行融资,万一项目失败了,也不会对母公司伤筋动骨。而万达要做的,就是尽可能地成立更多项目,从银行贷到更多贷款,原本一个亿的本金只能做一个项目,平均利润一亿,分拆成10个项目融资10亿,还掉贷款后平均利润0.5亿,还剩5个亿利润。贷款,让万达号雪球滑下了雪坡;买房,也是一样道理。买房之所以赚钱,是因为房贷。假设房价每年上涨20%,你有一套房子,则你的资产每年上涨20%;假设你有5倍杠杆,但你没有每年稳定增值20%的资产,则杠杆无用。只有房贷,才能让你获取每年100%的资产增值。所以,无论怎么限购,房价都不会受到根本影响。

只有限贷,降低杠杆,才能减少房子的收益,收益减少,市场需求才可能降低。为什么要说3.17新政最重要的一条是认贷?因为认贷之后,买家的贷款成数真的下降了,原来五成六成的杠杆,现在统统都两成!接着,抵押贷利率上升了,消费名义的抵押贷停了,甚至新下房本三个月内禁止办理抵押贷款。最后,离婚一年后贷款按照二套计算,奄奄一息的金羊毛又被薅上一刀。以上政策,核心只有两点:提高贷款成本,减少贷款杠杆。假如你是一般人,看到这里,已经已经放弃了,楼市门槛已经这么高,现在贷款又这么难,我还怎么买,楼市是不是要崩?神说,世界上除了无知懦弱欺骗和暴力,都是美德。为什么有的人赚不到钱?因为无德。

想要“房贷”,依然有诸多办法,天无绝人之路。由于笔者人在北京,只能说说北京的:中信银行可接受企业出于经营目的房产抵押,年限25年,利率在基准利率基础上上浮35%即6.615%。城区贷款额度是房产评估价的7成,由于和按揭评估完全不一样,所以满评也不奇怪,额度上限通常到1000万左右,当然,房本需要满足三个月的条件,你可以自行计算,为了将2成贷款替换成7成贷款,垫资三个月是否值当。(原提供给五类人的消费抵押贷今天传出暂停)所以,如果你是公司股东,恭喜!那假如不是公司股东的话,怎么办?中国经济那么好,你何不做两家公司,为国家做做贡献呢?而且你完全不需要自己亲自动手,许多的职业人士都能为你提供一条龙服务。

   有人问,为什么银行要放贷款?因为银行也要吃饭,没有贷款,银行就无法生存。企业不能融资经营,政府就不能良好运转。那贷了款怎么还?有一道经典小学数学题,叫做哥哥追弟弟。哥哥也许永远追不上弟弟,但哥哥可以始终保持和弟弟的距离。贷款不是一次还清的,你只用还清每一个月的贷款。如果对自己的执行力没有自信,你可以留下半年的月供,度过心理上的不应期。始终记住,买到不算赚到,贷到才算赚到。最迟在2020年之前,上海楼市将达到12/8/5万每平方米;因为宏观调控,所以房价飞涨。现在已不是多空分歧的阶段,而仅仅是对空头的单方面屠杀!

    买房时该如何选城市?哪些城市才值得买呢?今天就聊聊这个话题。

    凡是从2016年底或2017年初才开始涨价的城市统统不要买。对此,不少朋友在后台留言表示不解,今天就截图一并回复给大家,请务必牢记。国内楼市已经出现分化,一些城市房价一年可以翻番,一些城市则是万年不涨,甚至是连年阴跌。

  一、好城市的标准

  中国人有句古话,叫女怕嫁错郎,伴侣选错耽误终身幸福。所以,在择偶上,每个人都会有一套自己的标准,有女孩就喜欢找有责任感、上进心、顾家的男生为伴,虽然暂时穷点,但却是“潜力股”啊。买房选好城市,道理其实和结婚选伴侣一样,也要有一套标准,按这些标准选出来的城市,其房子才会保值升值。那么,好城市的标准有哪些呢?我仔细总结了下,关键得看四点:出身好、发展好、人口多、有潜力首先,出身要好。简而言之,就是城市的行政级别高、城市的地位高。一个国家的资源总归是有限的,而级别越高,可聚集调动的资源就越多,这其中,最典型的就是北京。你看北京不是缺水嘛,立马搞了个南水北调,南方的水都得往北流,你家地里要出土个啥珍贵文物,以后想看,可能得跑北京的博物馆里才能看得到。而在中国,城市级别和房价间的关系,我简单做了个图,看完一目了然↓

目前国内城市级别,可分为以下几类↓

上图中,在非省会城市的副省级城市下面,那就是普通省会城市了,再往下便是广大三四线地级市,买房投资基本不用考虑。其次,要发展好,城市经济实力越强,工作机会越多,民众收入和消费水平越高的城市,中产阶级或富人数量也越多,请记住:一个城市房价的高低,永远都是由能买得起的那批人决定的,而不是你或大家!所以说,你穷或者大家穷,你觉得自己工资低或者大家的平均工资低,这不要紧,因为你压根就决定不了房价,话有点难听,但这就是事实。那么,哪些城市最富裕呢?请看下图(数据来源:国家统计局)↓

第三,人口要多。这个就很好理解了,人口规模越大,人口净流入越多,对房子的需求也就越大。谈到市场规律,中学政治课本说的好,任何一件商品当供小于求时,价格就会上涨,这是万世不变、放之四海而皆准的真理。人口不断流入,楼市自然需求火爆。去年,我曾经制作过一张中国一二线城市人口流入图,今天再次拿来引用,请看下图↓

另外,请大家再看一张图,这张图格外的耐看↓

               ▲2017年春节前夕人口净流出城市TOP10,图片来自城市数据团

上图是2017年春节前夕,全国人口净流出的前十名城市,这十个城人口净流出占到了全国总量的70%!这张图想表达啥意思呢?就是越是平时人口净流入,一到过年假期就变鬼城的城市,越是有购买的价值!图片数据的背后,是每个鲜活的生命,是每一个远赴异乡的打工者,在用自己的双脚在给每个城市投票,得票数越高的城市,房子越有价值。最后,得有潜力啥才算有潜力呢?就是现在虽为二线乃至三四线城市,有些默默无闻,但未来极有可能发展成为超大城市,逆袭成为新的准一线城市,又或者将和北上深广融为一体,房价向前者看齐。下面废话少数,直接上有潜力的城市名单↓

二、好城市都有谁

好了,四大标准已经解释清楚,下面就开始上选出的好城市名单(数据来自中国房价行情网)↓

以上30个城市,南方城市占据一半以上(其实可以更多),中东部城市更是占据26席。到这里,名单已经列出,文章理应收尾结束,但明眼人一眼便能发现有个大问题,啥问题?

表中一些城市房价太TM贵了!臣妾实在买不起啊~对头!别说是你,我也买不起啊~诸如北上广深四大天王级城市,别说是穷人,北青硕博都已经买不起了!本文的标题是穷人买房地图,但这些城市的房子压根就不是为穷人和普通人准备的,请继续往后看,天津、杭州、南京、厦门、苏州、福州……卧槽,越看越伤心,房价虽然比一线便宜,但每平下来也要两三万大洋啊~呵呵~别着急,咱继续往后看,武汉、郑州、合肥、济南、青岛……这些城市房价之前不足万元一平,无奈去年集体暴涨,现如今均价都已一万多一平,合肥可能要更高点。对这些城市,一些家庭如果努努力,踮起脚尖还是可以买得起的,买不起中心就买三环内市区,买不起大三房就买小两居,买不起市区就先买有地铁口的近郊。

如果还买不起,咱继续往后看,成都、重庆、长沙、西安、南昌、昆明……这些城市,房价大多低位横盘多年,直到去年下半年开始,才迎来一波涨幅,比如重庆,一个三千万人口、主城区有一千万人口的直辖市,长期以来房价还不如东部沿海地区的四五线小城高,绝对是四大直辖市中的一朵“奇葩”。当然,重庆低房价背后的原因很多,在此不做深究。我想说的是,即便去年这些城市房价已经涨了一波,但由于前期房价本来就低,现在的房价依然不算高,下跌空间极小,上涨空间有余,最重要的是,买房压力要小很多。之所以推荐这些城市,除了价格相对便宜外,还有两个极其重要的因素,你不得不重视:它们所在的省份都是人口大省,大都在省内都属于“吸血型”城市。简单查了下资料:湖南人口6783万,湖北人口5852万,四川人口8204万,安徽人口6144万,江西人口4566万,重庆人口3017万,河南人口更是达到惊人的一个亿!以上这七省,总人口加起来有4.5个亿,这是啥概念?妥妥的三分之一个中国啊!!!

本文前面讲过,越是占据最多的资源,对房价越有利,很多人至今抱有太平天国般“搞平均主义”的幻想,但这种想法从来都是不切实际的。实际上,资源只有集中才能发挥最大效能,建国后我们的历史也告诉我们,乱搞平均主义是会害死人的。

 三、二线省会城市的未来

 瞎扯了这么多,总而言之,买不起一线,咱就买二线,买不起强二线,咱就买刚才推荐的那几个城市。如果你说,我家都不在上述几个城市啊,虽然也知道投资要有全国眼光,不能局限自己家乡,奈何实在离不开老家,咋破?又该去哪里买房?呵呵,这是要逼我发绝招啊,对这类朋友,我只有一句话:去家乡省会买房!未来十年,将是省会城市崛起的时代,今天,一线城市尤其是北京,正在严控人口加快赶人,这恰恰正是广大二线城市的重大机遇,目前许多二线城市,如武汉、成都、郑州都在大兴地铁,其规划的地铁总里程,甚至已经赶超北京、上海,前途绝对不可估量。实际上,按照目前国家的战略意图看,高层也已经意识到十四亿人口不能只有一个北京,未来将会选择几个禀赋异常的二线城市建设十个“北京”,来分担北上广的压力,前不久设立“国家中心城市”便有此种考量。

未来几年,由于一线生活压力陡增,将会有越来越多的人选择离开,回到自己的家乡,届时,家乡的省会城市将是他们首选安家的地方。所以,如果你有资金实力,有买房的需求打算,在注意政策风险的前提下,可以尽快入手。在此顺便提醒一下,从去年开始,许多一线投资客和从一线离开的人,已经加入二线城市的买房大军,在这群人眼里,二线省会城市的房价简直不要再便宜。去成都一看,妹纸真好看,房价真便宜,买!去长沙一看,我天!臭豆腐真好吃,房价真TM便宜,买!去西安一看,我去!

十三朝古都,房价简直白菜价,买!去重庆一看,额滴神!堂堂直辖市,外表建的跟陆家嘴一样,火锅美食多的不要不要的,房价才几千,买买买!对他们而言,因为已经习惯了北京、上海的高房价,去成都、重庆、长沙、西安买房时,眼都不会眨一下,在他们心中,这些城市房子简直是白送!所以,你今天和未来买房,就要和他们竞争,必须要有忧患意识,提前准备做好功课,千万不能等这群购买力极强,对房价敏感度极低的人,把房子买光,房价抬高后,再后知后觉幡然醒悟,到那时已为之过晚。总的而言,对本文所列的这些城市,无论自住还是投资,都极具价值,即便短期房价下跌,未来还会很快补涨回来,毕竟,它们的未来就在那里。最后,还是那句老话,赚钱是一门最深刻的修行,买房更是如此,在未来的买房路上,请大家跟随我的脚步,互相学习,一起发财。

    房价涨或跌,你可能都买不起房了!三十年前,房价猛涨,百姓望楼兴叹。到现在,还是房价猛涨,百姓依旧望楼兴叹。正所谓是铁打的楼盘、流水的民众!最近,马云发表了一场演讲,其中提了这么一句,“8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。”

而最近,一向坚挺的楼市,的确也出现了松动的迹象。比如北京。据北京市住建委的网签数据显示:4月上半月(4月1日-4月15日),北京市二手房共网签8096套,比3月下半月下降51.4%,同比2016年4月上半月降37.4%。朋友们纷纷暗爽、鼓掌庆祝,不少朋友还在期待房价新一轮的下跌,每平跌个几百几千的,最好来个腰斩!然而我想说,马云说房子便宜,那是相对人均收入来说的,眼下互联网是最赚钱的行业之一,马云能保证阿里的小弟们月薪够高、碾压通胀;而且马云是搞实体经济的,所以人家一向是地产的唱空派。所以马云说这话,一是有底气,二是有立场,他说这话没错,如果你听了他的话,现在就把房子卖了,或者期待房价会出现暴跌的情况,想要抄底,那你就是大错特错了。房价大跌了,你以为你真的就买得起房了吗?比如我们最熟悉的香港。历史上,香港有三轮房价崩盘,曾暴跌七成,但港人反而买不起房了。

   很多人分析房价崩盘,都是根据崩盘之前的种种迹象来判断崩盘发生的可能;却很少关注到,房价崩盘之后,发生了些什么。第一轮是在1982年,一部分港人离开香港后大量抛售房产,到了年底,香港楼价同比下跌60%,1983年面临崩盘。我们熟知的“英皇”老板杨受成也在此时破产。第二轮是在1994和1995年,香港房价平均下跌约3成,甚至出现了腰斩的情况。第三轮是在1997年,一年间香港房价下跌了一半,1999年短暂反弹后,再连续下跌3年之久,直到2003年8月份。本轮崩盘,足足下有6年之久。那么现在港人的居住情况如何呢?目前在香港,人均居住面积只有13.9平方米;而不少低收入人士所住的房,更是只有5.7平方米。香港房价暴跌之后,住这种狭窄到连转身都难的公屋租房的民众反而越来越多了。目前,香港有60%的香港人买不起商品房。45%的市民居住在公屋里, 15%的买了自主性房屋。那么,很多朋友就很奇怪了,香港经历了三次暴跌,最后一次可是足足有六年之久,这么长的时间,港人明明有充足的时间准备买房的,为什么会发生这样的情况呢?

   首先是国人“买涨不买跌”的心理。很多人面对下跌的时候,都是这么想的,手里就这么点儿钱,自然是买的越便宜越好,总觉得房价会继续下降,于是就继续等;一直等到房价又涨起来了,才觉得后悔,但是还是要等,希望再等到房价再降下来的那一天。尽管反复几次,却仍不长教训。别说房子是这样,许多股民不就这样被套死的吗?除了心理因素外,更深层次的,恐怕是房价的大跌,所反映的经济全面萎缩与国家的整体倒退。在这种情况下,银行必然会收紧自身的钱袋子。为了降低自身风险和坏账的发生,对贷款会把控的相当严格,要么提利率,要么提首付比。因此,到时候首付就可能掏空你的家底,甚至还要大举借债,每月还有负担更高的房贷,到时候你愿意买吗?即使你愿意买,你也未必买得起。整体经济不好,所有公司都会收益不佳甚至亏损,裁员降薪是必然发生的事情。到时候工资少了,工作没了,你养不养活得起自己还不好说呢,还要考虑买房?更何况,在城市发展呈现踏步不前甚至倒退,看不到任何的投资潜力和发展前景的情况下,大家争着抛盘都来不及,还会想着再上车吗?所以,房子并不是跌了你就会买,尤其真的等到崩盘的那一天,你只会庆幸自己没有买房,而不是急着去买房!

    前面提到了香港,现在我们来看看日本。1991年,东京房价3个月暴跌65%。一夜之前,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中涌现。房价暴跌之前,日本人大多贷款买房,很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务,房价暴跌后,后他们不得不借高利贷偿还银行,以新债换旧债,余生在还债中度过。企业纷纷破产,银行、房地产公司破产数量超过3000家。日本迎来空前的就业压力,无数人面临失业,为数不多的工作也是工资很低、工作时间很长。日元也开始暴跌,在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%,开始了长达20年之久的贬值,现在也没缓过劲来。而且,中国的情况,可能比日本还要危险!当年日本楼市泡沫虽然破裂、经济虽然停滞,但至少还有足够的资本在支撑,而我们的泡沫要是破裂了,连支撑的资本都没有!1990年,日本的人均GDP已经达到了25000美元,比美国还要高。27年后的今天,我们即使是北上深的人均GDP还不到2万美元。

   政府是不希望房价大涨的,但是更不希望房价大跌,一来还得指望土地财政挣钱,二来房价暴跌引发的后果是我们承受不起的。民众也是不希望房价大跌的,尤其是手上有房的人,别看现在大家都在摇旗呐喊要政府降房价,房价真的跌了,又该有大量的人跑出来让政府救市了。当年的香港不就是前车之鉴么?董建华为了降低房价,推出“八万五建屋计划”。巨大的供应量让香港房价不断下跌。一时间,香港可谓是民怨沸腾,甚至爆发了50W人的大游行,直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。因此,本轮调控的终极目标绝对不是降房价,而是为了稳房价!我国房地产这个大泡沫,是万万不能让它破的。那么泡沫这么大,又不想让它破,该怎么办呢?

锁死流动性。之前一系列的调控大招,包括推出限售、满2年或3年后才能交易等,就是为了关门打狗,降低市场流动性,让人们手中的房子在短期内难以出手。而现在,国家的种种防风险警示,以及政府透露的弦外之音,就是要提高门槛,以控制银行房贷的发放、收紧优惠利率等方式,来抬高买房的成本,从而减少房屋的成交量。这就好比建了一座围城,里面的人别想出来,外面的人也别想进去。而一旦城墙出了什么纰漏,比如说一线城市房价下跌的有点厉害了,政府一定会马上出手补救。别说现在买房的成本越来越高、资格也越来越难拿;就算你买了房,即使房价上涨也跟你没关系,因为你卖不出去。你自己不住,租房也拿不到高价,收的房租还比不上每月还的贷款呢,你说这是哪门子的投资?

而刚需的人,未来有一段时间内你可以从容地选房看房,等到价位回调合适了,就可以出手买房了,当然前提你得有购房资格。千万别抱着等房价大跌再抄底的心态了,记住你买房子是为了自住不是赚钱,幸福感比什么都重要。三十年前,房价猛涨,百姓望楼兴叹。到现在,还是房价猛涨,百姓依旧望楼兴叹。正所谓是铁打的楼盘、流水的民众!

   在买房这件大事上,身边人的意见对我们来说影响很深。甚至一句“先别买,很可能下半年就降价了”就会动摇你好不容易下定的买房决心。最后的结局就是握着手里的钱,眼看着房价飞涨却无能为力,再也追赶不上。

今天我们不谈数据,只看对一般老百姓来讲,房价为什么不会下跌的10个理由:

01中国人必须买房

对于每一个中国人而言,家的观念都是烙在骨子里的。无论到什么地方,都希望有一套属于自己的房子,这样才能称之为一个家。都说我国

的房价是丈母娘推上去的,没房就想娶媳妇,不仅连门儿没有,就连窗户都没有。虽然这是一个玩笑,但从很大程度上说明每一个中国人都

抱着有房才有家的观念。

02有房者不允许降价


无论在什么地方,没有哪家开发商敢降价,只要一有风声说要降价了,前期购买的业主就会来闹事,又是要求退房,又是要求退钱的。这种所谓的维权案例在全国来说都不在少数。这种情况下,开发商就是资金出现问题,想大甩卖都不行。

03银行不会让开发商降价

举个例子,开发商从银行贷10亿来建房,其实只需要5亿就能建好,另外的就是开发商净赚的。但是建的这些房子已经抵押给银行了,需要值10亿以上银行才能赚钱,如果一降价,银行就只能亏老本。因此,银行也不会允许开发商降价。

04行业特殊性的影响


近十年来,房地产已经发展成为我国的第一大支柱性产业,整个产业链不仅仅为保持GDP的高增长做出了重大贡献,更是解决了数以千万人的就业问题。

大城市在几年前,是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起举足轻重的作用。而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业。三四线城市产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引领者。只要房地产一倒下,影响力非常巨大。

05城镇化的推动


中国城市水平只有百分之四十多,而发达国家的平均水平是70%以上,即使经过改革开放30多年发展,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还是有很大的发展潜力,未来还会有数以千万的人奔向城市,这些进城的人需要住房,住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。

要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。

06需求在不断增长

在如今这种大环境不好的情况,还是能看到不少的日光盘新闻出现。很多人认为这是炒作。其实,日光盘确实是存在的。只要产品真的好,恰好满足了消费者的需求,就不愁卖不出去。

根据有关部门调查研究发现,一套房子通过在住了七至八年后便会换新房。之所以出现这种现象,是因为经济快速发展,百姓的享受意识得到加强,住了七八年后,新房就成旧房了,人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张,即使你不换,可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会,指望一套房住几十年,是很不现实的。这从某个侧面,加大刚性需求。

07投资房产相对安全

对于大部分人来说,投资渠道相对有限。投资股市吧,难以驾驭。再加上股市行情,更是让不少人谈之色变。而投资房产相对股市来说,就非常简单粗暴了,只要有钱,买下来放在那里就行,这种实体的东西只要能在心理上更加得到认可,即使卖不出去,还能用过来出租。因此,不管是投资还是投机,都在一定程度撑住了房价的下跌。

08通胀影响


大家可以回想一下,你小时候的物价与现在的物价相比,已经翻了多少倍。90年代一毛钱还能买到好几颗糖,要是某个同学有10块钱的话,那就是怀揣巨款了。在如今这个连白菜都在不断上涨的时代,房价下跌的概率有多大就不言而喻了。

09地价猛涨,催高房价

大家只看到房价在飞涨,实际上地价比房价涨更快,有报道说,十年前买下的地,至今未开发,光地价就翻了几百倍,比做开发还赚钱,又省事。地价是一年比一年高,象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本一小半,地价上涨,房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地,也只会加速提升地价,人为把地价炒高,除非国家改变土地出让、流转形式,否则这一方式只会把地价不断推向高点。

10买涨不买跌的惯性


不管是炒股还是买房,都奉行买涨不买跌的惯性。只要房价一跌,不少人就会想肯定还会再降,相反要是一涨,很多人就会跟风。

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